Dallas Stars: γήπεδο $1 δισ. στο Plano, το πληρώνουν οι επισκέπτες

Οι Dallas Stars θέλουν να αφήσουν το κέντρο του Ντάλας για ένα project $3 δισ. στο προάστιο Plano, και τον Νοέμβριο οι κάτοικοι της πόλης θα ψηφίσουν για το πώς θα πληρωθεί. Το σχέδιο προβλέπει γήπεδο χόκεϊ κόστους περίπου $1 δισ. στη θέση του εμπορικού κέντρου The Shops at Willow Bend, με γύρω του κατοικίες, καταστήματα, εστιατόρια και χώρους ψυχαγωγίας. Η δημόσια συμμετοχή υπολογίζεται σε περίπου $700 εκατ., αλλά δεν θα έρθει από τον φόρο ακινήτων των κατοίκων: θα έρθει από φόρους που πληρώνουν οι επισκέπτες.

Dallas Stars: πώς φτάσαμε στο Plano

Οι Stars μοιράζονται σήμερα το American Airlines Center με τους Dallas Mavericks, και τα μισθωτήρια και των δύο ομάδων λήγουν το 2031. Στις 2 Ιουνίου οι Stars υπέγραψαν μη δεσμευτική επιστολή προθέσεων για το Willow Bend, έκταση περίπου 90 acres, γύρω στα 360 στρέμματα, σε εμπορικό κέντρο που άνοιξε το 2001, περίπου 32 χιλιόμετρα βόρεια του σημερινού γηπέδου. Ο ιδιοκτήτης Tom Gaglardi μίλησε για ευκαιρία που εμφανίζεται μία φορά στη ζωή ενός franchise. Οι Mavericks κινούνται παράλληλα: έχουν προκαταρκτική συμφωνία για 104 acres στη θέση του πρώην Valley View Mall, πιο κοντά στο κέντρο αλλά πάλι μακριά από αυτό. Οι δύο ομάδες βρίσκονται ήδη σε δικαστική διαμάχη για τη συμφωνία συνεργασίας και τη διαχείριση του κοινού τους γηπέδου.

Στις 8 Ιουνίου το δημοτικό συμβούλιο του Plano ψήφισε 8-0 την επιστολή προθέσεων, μια συμφωνία κινήτρων με τους developers και τη δημιουργία μιας Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ). Τον Αύγουστο, πάλι ομόφωνα, έστειλε τη χρηματοδότηση στις κάλπες. Στόχος είναι οι Stars να μετακομίσουν το 2031.

Ποιος πληρώνει τα $700 εκατ.

Η αρχιτεκτονική της χρηματοδότησης είναι το πιο ενδιαφέρον κομμάτι του σχεδίου. Σύμφωνα με το Athletic Business, η δημόσια συμμετοχή θα καλυφθεί από ένα πακέτο στοχευμένων φόρων: 2% στις διανυκτερεύσεις, 5% στις ενοικιάσεις αυτοκινήτων, $3 ανά στάθμευση σε εκδηλώσεις, 10% στα εισιτήρια και $5.000 ανά αγώνα σε κάθε επαγγελματική ομάδα που θα παίζει στο γήπεδο. Σε αυτά προστίθενται τα νέα έσοδα από φόρο εμπορικών ακινήτων μέσα στη ζώνη TIRZ.

Η TIRZ είναι ο μηχανισμός που κάνει το σχέδιο πολιτικά βιώσιμο. Η πόλη «παγώνει» τα σημερινά φορολογικά έσοδα της περιοχής και διοχετεύει την αύξηση που θα προκύψει από τη νέα ανάπτυξη στην υποδομή του έργου. Αν η γειτονιά γύρω από το γήπεδο δεν αναπτυχθεί, η αύξηση δεν θα έρθει. Η δημοτική διοίκηση επιμένει ότι ο συντελεστής φόρου ακινήτων για τους κατοίκους δεν αλλάζει. Οι κάτοικοι, από την άλλη, ρωτούν για τα 8.000 με 10.000 αυτοκίνητα που θα φέρνει κάθε αγώνας σε μια περιοχή χωρίς σοβαρή δημόσια συγκοινωνία.

Το γήπεδο ως άγκυρα, όχι ως προϊόν

Ένα γήπεδο χόκεϊ φιλοξενεί 41 εντός έδρας αγώνες κανονικής περιόδου τον χρόνο, συν τα playoffs, συναυλίες και εκδηλώσεις. Αυτό δεν δικαιολογεί από μόνο του επένδυση $1 δισ. Τα υπόλοιπα $2 δισ. του project είναι εκείνα που αλλάζουν την εξίσωση: κατοικίες, γραφεία και εμπορικοί χώροι που δημιουργούν κίνηση και έσοδα 365 ημέρες τον χρόνο, με το γήπεδο σε ρόλο anchor tenant, δηλαδή του βασικού ενοικιαστή που τραβά τον κόσμο. Είναι το μοντέλο του SoFi Stadium στο Inglewood και, σε μικρότερη κλίμακα, πολλών νέων αρενών στη Βόρεια Αμερική.

Για τον ιδιοκτήτη, η λογική είναι επενδυτική. Η αξία ενός franchise δεν κρίνεται πια μόνο από τα τηλεοπτικά και τα εισιτήρια, αλλά και από τον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας γύρω από το γήπεδο. Γι’ αυτό τα funds που μπαίνουν σε αμερικανικές ομάδες αποτιμούν ολόκληρο το οικοσύστημα, όπως δείχνει η αποτίμηση $10,6 δισ. των Atlanta Falcons στο deal με την Arctos.

Η μάχη της έρευνας με τις υποσχέσεις

Η ακαδημαϊκή βιβλιογραφία για τη δημόσια χρηματοδότηση γηπέδων είναι σχεδόν ομόφωνα σκεπτική: τα περισσότερα γήπεδα δεν παράγουν την πρόσθετη οικονομική δραστηριότητα που υπόσχονται, γιατί μεταφέρουν δαπάνες που θα γίνονταν ούτως ή άλλως αλλού στην ίδια περιοχή. Το σχέδιο του Plano προσπαθεί να απαντήσει σε αυτή την κριτική με δύο τρόπους. Ο ένας είναι ότι τους φόρους τους πληρώνουν κυρίως επισκέπτες. Ο άλλος είναι ότι η δημόσια χρηματοδότηση δένεται με ιδιωτική ανάπτυξη $2 δισ. Το αν θα πετύχει δεν θα φανεί στις κάλπες του Νοεμβρίου αλλά μετά το 2031.

Υπάρχει και ο ανταγωνισμός μεταξύ πόλεων. Το Ντάλας χάνει ταυτόχρονα δύο ομάδες από το κέντρο του, και το American Airlines Center κινδυνεύει να μείνει χωρίς βασικό ενοικιαστή. Η εμπειρία άλλων αμερικανικών πόλεων δείχνει ότι τέτοια γήπεδα συνήθως επιβιώνουν μόνο με συναυλίες και εκδηλώσεις, με αβέβαιη απόδοση για τον δημόσιο ιδιοκτήτη.

Τι σημαίνει για την Αθήνα

Η ελληνική εκδοχή αυτής της συζήτησης βρίσκεται σε εξέλιξη στον Βοτανικό, όπου το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού χρηματοδοτείται κατά κύριο λόγο με δημόσιους πόρους και το χρονοδιάγραμμα έχει ήδη μετατεθεί για το 2027, όπως καταγράψαμε στο κείμενο για το γήπεδο του Βοτανικού. Η διαφορά με το Plano είναι ότι στην Αθήνα δεν υπάρχει μηχανισμός τύπου TIRZ που να δένει τη δημόσια δαπάνη με την αύξηση της αξίας γύρω από το έργο, ούτε ειδικοί φόροι που να πληρώνουν οι θεατές. Το κράτος πληρώνει και η υπεραξία της γης, αν προκύψει, μένει διάσπαρτη.

Το πιο κοντινό ελληνικό αντίστοιχο της λογικής του Plano είναι το Ελληνικό, όπου οι αθλητικές εγκαταστάσεις χρησιμοποιούνται ως μοχλός για την αξία των ακινήτων ενός ιδιωτικού developer. Το Plano δείχνει την επόμενη βαθμίδα: όταν η ομάδα, ο developer και ο δήμος συμφωνούν εκ των προτέρων ποιος θα πληρώσει και από ποια έσοδα.