The Ellinikon Sports Park: Ο αθλητισμός ως μοχλός αξίας γης

Το πρώτο τμήμα του The Ellinikon Sports Park —287.000 τετραγωνικά μέτρα αθλητικών εγκαταστάσεων διεθνών προδιαγραφών— παραδόθηκε και εγκαινιάστηκε από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, έργο κοινοπραξίας στην οποία συμμετέχει ο Όμιλος AKTOR για λογαριασμό της LAMDA Development. Πίσω από τις εικόνες εγκαινίων κρύβεται ένας πολύ πιο συγκεκριμένος οικονομικός μηχανισμός: ο αθλητισμός δεν είναι εδώ αυτοσκοπός, αλλά το εργαλείο που αναβαθμίζει την αξία ενός από τα μεγαλύτερα εργοτάξια της Ευρώπης.

Τι περιλαμβάνει το πάρκο

Το συγκρότημα διαθέτει κεντρική πλατεία 11.000 τετραγωνικών μέτρων με αρχιτεκτονικά σκυροδέματα, πρασιές και παιδική αναψυχή, δεύτερη πλατεία γύρω από τις εγκαταστάσεις στίβου με έντονη φύτευση και μονοπάτια, καθώς και τρεις χώρους στάθμευσης συνολικά σχεδόν 1.000 θέσεων. Η πρόσβαση είναι ελεύθερη για τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής και της Αττικής — μια σχεδιαστική επιλογή που μετατρέπει το πάρκο σε δημόσιο αγαθό, αλλά ταυτόχρονα σε amenity που αναβαθμίζει την αξία κάθε ακινήτου γύρω του.

Το νούμερο πίσω από το εγκαίνιο

Η LAMDA Development εκτιμά ότι οι σωρευτικές κεφαλαιουχικές δαπάνες (capex) για κτίρια και υποδομές στο Ελληνικό θα φτάσουν το 1,64 δισ. ευρώ έως το τέλος του 2026, από 1,27 δισ. ευρώ στο τέλος Ιουνίου και 1,07 δισ. ευρώ στο τέλος Φεβρουαρίου — ρυθμός επιτάχυνσης που η ίδια η εταιρεία περιγράφει ως μετάβαση από τη φάση κατασκευής στη φάση παραδόσεων. Παράλληλα, οι σωρευτικές ταμειακές εισπράξεις από πωλήσεις και μισθώσεις έφτασαν το 1,83 δισ. ευρώ στο τέλος Αυγούστου —1,31 δισ. ευρώ από κατοικίες και 520 εκατ. ευρώ από οικόπεδα— με στόχο να φτάσουν τα 2,08 δισ. ευρώ έως το τέλος της χρονιάς. Μέχρι σήμερα έχουν διατεθεί στην αγορά 1.065 κατοικίες, συνολικής αξίας περίπου 2 δισ. ευρώ.

Ο αθλητισμός ως anchor amenity

Σε αντίθεση με τα κλασικά μοντέλα χρηματοδότησης γηπέδων στο εξωτερικό, όπου μια αθλητική υποδομή χρηματοδοτείται συνήθως από έναν σύλλογο ή μια λίγκα με στόχο τα έσοδα αγώνων, το The Ellinikon Sports Park λειτουργεί ως κομμάτι μιας πολύ μεγαλύτερης εξίσωσης real estate. Η επένδυση σε αθλητικές εγκαταστάσεις ανοιχτής πρόσβασης δεν αποσβένεται μέσω εισιτηρίων, αλλά μέσω της αύξησης της ζήτησης —και άρα της τιμής— για τις περίπου 1.300 κατοικίες που σχεδιάζεται να διατεθούν στην ευρύτερη περιοχή, καθώς και για τα δύο εμπορικά κέντρα του έργου, το Ellinikon Mall και το Riviera Galleria. Ο Όμιλος AKTOR, που συμμετέχει παράλληλα στην κατασκευή του Riviera Tower μέσω της κοινοπραξίας με τη Bouygues Bâtiment International —του πρώτου οικιστικού ουρανοξύστη της Ελλάδας— αποκτά έτσι δύο ξεχωριστά έσοδα από το ίδιο master plan: το κατασκευαστικό συμβόλαιο και, έμμεσα, την αναβάθμιση της εμπορικής αξίας του γύρω ακινήτου.

Ένα διεθνώς γνωστό, σπάνιο για την Ελλάδα μοντέλο

Η χρήση αθλητικών υποδομών για την αναβάθμιση γύρω ακινήτων δεν είναι νέα ιδέα διεθνώς — από περιοχές γύρω από ολυμπιακά πάρκα μέχρι μεγάλα mixed-use developments, η λογική είναι ίδια: το κόστος της υποδομής απορροφάται από την αύξηση της αξίας γης και όχι από τα ίδια τα αθλητικά έσοδα. Στην Ελλάδα, όπου τα περισσότερα αθλητικά έργα χρηματοδοτούνται είτε από το δημόσιο είτε από μεμονωμένους συλλόγους με περιορισμένη πρόσβαση σε κεφάλαιο, το μοντέλο του Ελληνικού είναι από τα ελάχιστα παραδείγματα όπου η αθλητική υποδομή εντάσσεται σε ιδιωτικό, εμπορικά προσανατολισμένο σχέδιο real estate τέτοιας κλίμακας.

Η ελληνική διάσταση σε διεθνές πλαίσιο

Το μέγεθος του έργου βοηθά να μπει σε προοπτική το πόσο ασυνήθιστο είναι για τα ελληνικά δεδομένα: όπως έχει αναλυθεί για την κλίμακα άλλων κλάδων της ελληνικής οικονομίας, σπάνια βλέπει κανείς ένα project να ξεπερνά συνολικά το 1,6 δισ. ευρώ σε υποδομές μέσα σε μία μόνο περιοχή. Το αθλητικό κομμάτι του Ελληνικού διαφέρει επίσης από τα πιο γνωστά ελληνικά success stories επενδύσεων σε αθλητισμό, όπως αυτά που έχουν καλυφθεί γύρω από την πολυ-ιδιοκτησία συλλόγων: εκεί η αξία δημιουργείται μέσα στο ίδιο το άθλημα, ενώ στο Ελληνικό ο αθλητισμός είναι το εργαλείο για να δημιουργηθεί αξία αλλού.

Το επόμενο ορόσημο για το έργο, σύμφωνα με τη διοίκηση της LAMDA, είναι το 2027 — όταν η μετάβαση από την κατασκευή στις παραδόσεις θα κρίνει αν η επένδυση στον αθλητισμό μεταφράζεται τελικά σε πωλήσεις ακινήτων, ή απλώς σε ένα ακόμη εντυπωσιακό εγκαίνιο.